¿Qué tal, previsores? Que tengas un excelente rato en que nos lean.
Hoy obtuvimos una resolución clave: la declaración en rebeldía de la parte demandada, después de que esta no acudiera a la notaría a firmar una escritura. Una victoria procesal significativa que vale la pena compartir, no solo por el resultado, sino por lo que aprendimos en el camino.
Un poco de contexto.
En 2017 se promovió un juicio de otorgamiento y firma de escritura (acción pro forma) respecto de varios departamentos adquiridos en una sola operación de compraventa, celebrada en 2005 entre dos empresas. En ese entonces, la relación era cordial. Pero como suele suceder, con el paso del tiempo y el aumento del valor de los inmuebles, surgieron los conflictos: al vendedor ya no le parecía justo el precio pactado y se negó a formalizar la operación.
Yo tomé el caso en septiembre de 2024, ya con una sentencia favorable para mi cliente. Faltaba ejecutar la sentencia: lograr que la empresa demandada firmara la escritura que formaliza la compraventa. La parte procesal ya estaba resuelta; el reto era la ejecución. Algunos expertos dicen que la ejecución es más compleja aún que el proceso en sí.
Mi cliente solo tenía acceso a 3 de los 7 departamentos, y me pidió una estrategia para obtener la posesión total. Le propuse varias alternativas, y elegimos iniciar con la ejecución de la sentencia y, posteriormente, promover un juicio de reivindicación aparejada de una denuncia penal.
La ejecución: obstáculos y estrategia.
Promovimos la designación de la notaría, que a su vez gestionó la autorización para recoger el expediente. Surgió el primer problema: el contrato base no establecía el precio individual de cada departamento, sino uno global. Por ello, solicitamos avalúos por cada departamento, con valores referidos a 2005 (fecha del contrato basal).
La notaría aprobó la viabilidad de la operación, elaboró la cotización y redactó el proyecto de escritura. En abril de 2025, devolvió el expediente al juzgado, informando que la escritura estaba lista para firma.
Ahí vino el segundo obstáculo: la notificación a la parte demandada. La empresa contraparte tenía su oficina en el octavo piso de un edificio corporativo, al cual solo se podía acceder con autorización previa. Sabiendo que tenían un juicio pendiente, negaron el acceso al actuario. En otras ocasiones, el actuario acudió en horarios poco adecuados, o simplemente no había nadie.
Un dato importante: nuestro despacho fue la tercera defensa desde 2017. Nada fácil. Pero sabíamos que con trabajo inteligente saldrían las cosas.
El actuario tardó más de un mes en notificar el auto. Es crucial que como abogados estemos encima de estos procesos: presionar, dar seguimiento, e incluso acompañar personalmente a los funcionarios, aunque implique cubrir los gastos. Dejar pasar tiempo puede afectar seriamente el proceso, especialmente en juicios que involucran inmuebles. Ya que la plusvalía en estos caso hace que se paguen más de impuestos, por ello la premura de este tipo de operaciones.
¿Por qué? Porque los avalúos fiscales y comerciales solo tienen una vigencia de 6 meses (art. 24 del Código Fiscal de la CDMX) al menos en CDMX. En este caso, los avalúos eran de febrero de 2025 y ya habían transcurrido tres meses y medio. Si se pasaba de julio la firma de la escritura se tenían que actualizar los avalúos, situación que sucedió pues aún no se firma la definitiva y se tuvieron que hacer unos nuevos (Esta situación es más común de lo que pensamos).
Finalmente, la notificación se logró en mayo de 2025.
La rebeldía: una herramienta poderosa
La sentencia establecía que, tras la notificación, el demandado contaba con 5 días para acudir a la notaría y firmar. De no hacerlo, el juez lo haría en su rebeldía. Aunque el auto no precisaba desde cuándo corrían esos cinco días, solicitamos la rebeldía al sexto día para cubrirnos legalmente.
Tuvimos una duda con la notaría: ¿quién debía solicitar la rebeldía? ¿Mi cliente o la notaría al informar la inasistencia? Se opto por que la notaria informará de que no había acudido y el despacho promover la solicitud de rebeldía haciendo efectivo que el juez firme por la demandada.
Ahora, estamos esperando que el juzgado revise el proyecto de escritura. Lo siguiente será la firma por parte del juez y el cliente por fin tendrá un título de propiedad que se pueda inscribir en el Registro Público de la Propiedad y seguir con la estrategia de la reivindicación y la denuncia.
No abordamos aquí toda la fundamentación jurídica, pero como dato cultural, este juicio se llevó conforme al artículo 517, fracción III del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, aún vigente en la CDMX.
Lic. Miguel Ángel Rodríguez de Jesús. (MIGARD)
MIGARD LEGAL 
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